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涉税税种之八──契税

——更新时间:2006-09-29 01:07:23 点击率: 2453
一、不动产权应税
 
  1、  企业承受土地权属应税
  (1) 国有土地使用权转让。土地使用者向国家交付土地使用权出让费用取得国有土地使用权的行为,土地使用权取得者应缴纳契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。
  以划拨方式取得土地使用权的方式下,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税。
  (2) 土地使用权转让。土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
  土地使用者以土地使用权作为交易条件,取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的土地使用权的出售行为,土地使用权取得人缴纳契税。
  土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
 
  2、  企业承爱房屋权属应税
  (1) 房屋买卖。房屋产权的承受者应缴纳契税。房屋买卖包括买房拆料或翻建,房屋购买者同样缴纳契税。
  (2) 房屋赠与。房屋所有者将其房屋无偿转让给受增者的行为。受赠人应缴纳契税。
  (3) 房屋交换。房屋所有者之间相互交换房屋的行为。交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
  (4) 对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为,涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,缴纳契税;不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
 
  3、  其他视同不动产权属转移的行为
  下列行为视同不动产权属转移:
  (1) 以土地、房屋权属作价投资、入股;
  (2) 以土地、房屋权属抵债或实物交换土了、房屋;
  (3) 以获奖方式承受土地、房屋权属;
  (4) 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属;
  (5) 非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属,属于赠与行为,缴纳契税;
  (6) 将商品房产权以补偿征地款方式转移,属于房屋产权承受者以征地款购买房产的行为,应依法缴纳契税。
 
  4、  企业契税优惠内容
  (1) 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。
  (2) 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免缴契税。
  (3) 法定继承人继承土地、房屋权属的,免缴契税。
  (4) 土地使用权交换、房屋交换,交换价格相等的,免缴契税。
  (5) 以自有房产作股投入本人独资经营企业,免缴契税。
  (6) 对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证,利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学的,免缴契税。
 
二、不动产计税价格
 
  由于土地、房屋权属转移行为方式多样,定价方法不同,税法又规定了相应的计税依据。因此,纳税人很可能混淆土地、房屋权属的不同转移方式下的相应计税价格的规定,以及出现将增加土地、房屋的会计入账价值简单地作为计税依据的错误行为。
 
  契税的计税依据为不动产的价格。税法对契税计税依据的规定如下:
 
  1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。成交价格,即土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中包含的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
  视同房屋买卖的行为中,契税计税依据的确定:
  (1) 以房产抵债或实物交换房屋,由产权承受人按房屋现值缴纳契税;
  (2) 以房产作投资或作股权转让,由产权承受人按房屋现值或取得房产买价缴纳契税;
  (3) 买房拆料或翻建,房屋购买者按买价缴纳契税。
 
  2、土地使用权赠与、房屋赠与,计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
 
  3、土地使用权交换、房屋交换,计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
 
  4、以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
  土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权,属于契税征收范围,其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
  成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定计税依据。
 
  5、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。
  承受的房屋附属权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税,如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。


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