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涉税税种之五──土地增值税

——更新时间:2006-09-29 01:24:04 点击率: 2593
一、转让房地产应税范围
 
  1、转让房地产应税范围
  (1) 单独转让国有土地使用权的,属于国家所有的土地,其土地使用权发生有偿转让行为,取得收入三条标准同时满足的,属于土地增值税的纳税范围。国有土地使用权出让所取得的收入,不属于土地增值税的纳税范围。
  (2) 房地产权属发生转让行为(包括房地产出售、房地产交换等行为)并取得收入的,属于土地增值税的纳税范围。
  (3) 房地产权属未发生转让,如房地产评估增值、抵押、出租,房地产开发公司的代客户建房行为等,即使取得了收入,也不属于土地增值税的纳税范围。
  (4) 房地产权属发生转让但未取得收入,如房地产的继承、赠与,不属于土地增值税的纳税范围。
  
  2、暂免纳土地增值税行为
  (1) 纳税人将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免纳土地增值税;对投资、联营的企业将取得的进行投资、联营的房地产再转让的,应予以纳税。
  (2) 对于合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免纳土地增值税。
  (3) 企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免纳土地增值税。
 
  3、税收优惠
  (1) 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%),免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的,应对其全部增值额计税,包括未超过扣除项目金额20%的部分。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
  (2) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
  (3) 因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。
 
二、扣除项目金额确定
 
  由于扣除项目的内容较多,规定复杂,从事房地产开发的企业和其他企业的扣除规定又存在区别。因此,纳税人必须准确计算扣除项目金额,正确运用扣除规定,以便准确核算增值额和应纳税额。
  
  1、扣除项目金额确定
  (1) 取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。地价款具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为实际支付地价款。
  (2) 房地产开发成本。开发土地和新建房配套设施实际发生的成本包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
  (3) 房地产开发费用。开发土地和新建房及配套设施的费用包括销售费用、管理费用、财务费用。税法规定了扣除标准:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,同时利息超过国家规定的上浮幅度的部分不允许扣除,超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内予以扣除。
  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,利息不单独扣除,允许扣除的房地产开发费用:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内计算扣除。纳税人禁忌混淆房地产开发费用的两类扣除标准。
  (4) 与转让房地产有关的税金。它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税(已记入管理费用扣除的除外)。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
  (5) 加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。非从事房地产开发的纳税人禁忌加计扣除。
  (6) 旧房及建筑物的评估价格。它是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估价而确认的价格。
 
  2、扣除规定运用
  (1) 对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。
  (2) 对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,和开发土地所需成本及规定的费用再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
  (3) 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、房地产开发成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%扣除。
  (4) 转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关确定的评估价格、取得土地使用权时支付的地价款和缴纳的有关费用以及在转让时缴纳的有关税金。对取得土地使用权时未支付地价或不能提供已垢地价款凭据的,不允许扣除。
 
  3、其他相关规定
  纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总机种的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
  提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。


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