案例二：房租合同的税收策划问题
——更新时间：2006-12-11 10:55:32 点击率: 3986
南京宏远投资公司 2003年底投资在一个闹市区建成一栋商业楼，经营面积达10000平方米。2004年1月，投资公司与一家大型商业集团就商业楼的出租总是达成一项协议，投资公司将该商场租赁给这家商业集团做综合商场，宏远投资公司的下属子公司（物业管理公司）负责该商业楼的水电供应和各项管理工作，商业集团每月支付给宏远投资公司租金150万元，合同约定租赁期限为10年。
企业核算
根据这个协议，宏远投资公司就该项租赁业务应缴纳营业税合计：
150×12 ×10×5％ = 900（万元）
应缴纳城建税及教育费附加合计：
900×( 7% + 3% ) = 90（万元）
应缴纳房产税：
150×12×10×12% = 2160（万元）
以上三项合计 = 900 + 90 + 2160 = 3150（万元）
筹划分析
2004 年 6 月 18 日，宏远投资公司的税务顾问，注册税务师小王应公司的委托对公司上半年的纳税情况进行风险评估时，发现了这笔合同。小王对这笔业务的具体情况进行了分析，发现该合同中包括代收水电费用每月 30 元，物业管理和其他综合费用合计每月 40 万元。小王认为：如果将上述事项在合同中分离出来单独签订合同，平时将有关项目分开进行会计核算，情况就将发生变化。
代收代付的水电费用，如果没有发生增值，就不用缴税。
物业管理费用作为物业管理公司的经营收入，应承担的营业税：
40×12×10×5％ = 240（万元）
应缴纳城建税及教育费附加合计：
240×（ 7% + 3% ） = 24（万元）
应缴纳房产税：
( 150 － 30 － 40 )×12×10×12％ = 52（万元）
以上各种税费合计：
240 + 24 + 1152 = 1416（万元）
筹划结论
税收策划专家通过对企业有关费用的分拆和筹划，可以帮助纳税人减少税收负担1734（3150－1416）万元。
筹划点评
当人们采用租赁的方式租入经营用房的时候，同样也存在一个计税依据确定的问题，目前人们在签订房屋租赁合同时，往往采用“一揽子”协议办法，即将水费、电费和房屋租赁放在一起以一个价格签协议。殊不知水费、电费是应该缴纳增值税的，其中存在进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳 5％的营业税和 12％的房产税。由此可见，将有关的费用作适当的分离，明确不同的税种，划清不同的计税依据，可以降低企业的综合税收负担率，从而提高企业的生产经营效益。
