案例之一
最近，某大学的中年教师王老师想改善一下居住条件，计划把一套已居住 5 年的旧房出售，按中介机构的评估，其价值 40 万元，然后再买一套面积较大的新房。说来也巧，与他同在一个单位的老教授张老师也想买一套大小适中的二手房，以便自己退休后安度晚年。有人就建议王老师，将自己的旧房卖给张老师，张老师听说王老师要出售房子，心想买自己单位的房子质量知根知底，可以买个放心，于是也向王老师提出想买房的意向。
这时王老师的一个朋友就向王老师出了一个主意：请张老师以王老师的名义购买王老师的所需要的商品房，然后再以该房与王老师交换，这样，王老师就可以节省一笔数量可观的契税。听了这话，王老师就心动了：我是自已买房呢，还是与张老师换房好呢？
筹划分析
经过多方了解，王老师得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中税负较重的要数契税。根据《契税暂行条例》规定，契税一般按购房价款的 3％一 5％缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时，税法还特别规定：
（1）从 2000年 11 月 29 日起，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
（2）相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。
因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式可节约契税，即由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购要己想买的房屋，然后再用自己的住房和那人交换。这样，买房时就可免契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。但这样操作必须具备两个基本前提：找到熟悉可靠，而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。王老师进行筹划时恰好具备以上前提条件。
王老师现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住 5 年，面积约 80 平方米，价值 40 万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积 120 平方米，价值约 80 万元。如果王老师直接购买该新房，因其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税 4 万元（当地契税不为5 % ）。该大学的张老师也有资格购买面积 120 平方米的新房，但因为少，有心而无力，只想购买一套二手房。于是王老师跟张老师商量，提出了一个方案：请张老师以王老师的名义购买新房，所需资金由王老师提供。新房买下来后，双方再交换。王老师的住房按40万计算，王老师把手上的40万元存款付给张老师。
通过这样的安排，王老师可以得到自己中意的住房，张老师也实现自己的愿望。最重要的是，王老师仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价40万元缴纳契税2万元，比自己直接购买新房节约税金2万元。
正当王老师要与张老师交换房屋，朋友又来提醒他：张老师购买了二手房之后，肯定需要对旧房进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的差价，王老师缴纳的契税将更少。王老师觉得此话有道理，于是，就跟张老师进一步协商，按照张老师的设想和要求，请张老师在交换前先装修。
筹划结论
而张老师觉得，反正都是装修，何不成人之美？于是按计行事。装修费用10万元，原旧房的价值增加到50万元，王老师仅需按差价30万元缴纳契税1.5万元，可节省税金2.5万元。
案例之二
江苏常州市市区的李某有一套70平方米、已居住四年的住宅（原购入价格为8万元）。为了改善住房条件，李某想出售该套惟一的住宅（现已找到买主王某，议定售价为10万元），购买一套面积为120平方米的新房（议定价格为24万元），从税收的角度讲李某应该怎样操作才省钱？
筹划分析
从税收策划的角度来分析，根据有关政策精神，李某换房可免缴营业税、城市维护建设税及教育费附加，且个人所得税纳税保证金可以全部退还（纳税保证金为（ 100000－80000 ) ×20% = 4000（元）)，因此，李某只需缴纳购买新房时所产生的契税和相应的其他费用（这里不考虑其他费用问题）。他可以用三种方式完成其换房过程。
方式一，直接将旧房卖给购旧房者王某，然后向开发公司购买新房，则李某需要缴纳的契税为 4800 元。
方式二，将旧房交给房屋开发公司处理（如果房屋开发公司接受的话）, 然后在该公司买新房，在这样的情况下，李某只需缴纳交换房屋的差额部分的契税 2400 元。
方式三，与王某调换，即在签订新房购买合同时，请王某配合共同签约，共同购买新房（王某出资 100000 元）, 然后在办产权证明时由李某将旧房与王某出资的新房部分进行交换。由于王某的出资与旧房协议出售价格相等，此部分不需缴纳契税，李某只需缴纳差额部分的契税 2400 元。
筹划结论
比较上述三种操作方式，方式一税负重，显然不可取。方式二，由于房屋开发公司考虑其自身的工作量和其他情况，一般不预配合，对于李某而言，在操作上也有一定的难度。因此，第三种方式对于普通购房者来说，税负轻，而且易行，可谓上策。
注意事项
在具体操作过程中，换房者应注意如下问题：
( 1 ）个人销售普通住宅，应持下列资料到主管地方税务机关开具发票并办理免税手续：居民身份证件；购买普通住宅时与销售方签订的买卖合同或其他有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件；购入普通住宅时向对方索取的发票复印件；房产管理部门或建设主管部门发放的房屋权属证书复印件；销售普通住宅时向对方开具的发票复印件；销售普通住宅时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件；税务机关要求提的其他货料。
( 2 ）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房购房合同和主管税务机关要求的其他有关资料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
筹划点评
这里例举了两个筹划案例，虽然筹划的节税额度不是很大，但是从不同的角度说明了一个原理，即利用契税的等价交换免税的政策特点进行筹划，可以称作交换法。在交换法下，王老师巧妙运用了税收优惠政策减轻了契税的税收负担。上述交换方式对王老师而言，比较有利，但需要交易对方的密切配合。李某的操作过程也是大同小异。
利用交换法进行税收策划应注意一个问题：就是交换双方商品房的性质必须相同，否则就存在其他事项需要考虑，这在具体操作过程中应该加以注意。
对于这类问题笔者曾以筹划案例的形式表示，但是，当文章发表后，模仿者不断出现。在这里笔者想提醒大家，房产税以及契税等都属于地方税种，各地的政策和操作要求上可能存在较大的差异，所以读者在看有关案例时，应该对照当地的税收政策进行具体分析。上述案例仅起到抛砖引玉的作用。
